POURQUOI INVESTIR ?

La loi Pinel offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif sous certaines conditions*.

Vous pouvez en retrouver l'actualité en cliquant sur le lien ci-dessous.

Quelques conseils aux investisseurs

LA LOI PINEL

Rendement locatif de votre Pinel : Privilégiez la Zone B1 pour investir

 

Le meilleur ratio de rentabilité par rapport à la demande locative et au potentiel de revalorisation se trouve en zone B1. En dépit des plafonds de loyers, la zone B1 vous offrira un rendement locatif hors réduction d’impôts de l’ordre de 3,5% à 4%. De plus, la zone B1 offre selon nous, les meilleures zones de revalorisation immobilière.

 

Privilégiez les surfaces T2 et T3 pour votre appartement

 

Les 2 pièces et les 3 pièces sont en effet les typologies de logements les plus souples et complets à privilégier lorsque l’on fait un investissement Pinel. A la fois là où la demande locative est la plus importante, mais également là où nous aurons le moins de turnover (contrairement aux appartements T1, certes très recherchés en locatif, mais qui souffrent souvent d’un plus grand nombre de turnover).

 

De plus, les T2 et les T3 sont visés aussi bien par des investisseurs que par des acquéreurs pour y habiter,au moment où vous souhaiterez revendre. Là encore, les T1 visent plutôt uniquement les investisseurs et les T4 eux n’intéresseront pas ou rarement les investisseurs, mais seulement les accédants. Les T2 et lesT3 sont dont bien souvent les supports d’investissement offrant le meilleur compromis, notamment,

une fois encore, au moment de la revente.

 

Ne vous laissez pas aveugler par l’unique réduction d’impôt proposée, à savoir 12 %, 18% ou 21% de réduction d’impôt calculée sur le montant investi. N’oubliez pas que cette réduction dépend de votre engagement à louer votre bien 6, 9 ou 12 ans et donc de sa qualité globale.

Mais ne sous-estimez pas non plus le montage financier qui doit accompagner votre projet, en termes de durée, de financement bancaire

ou tout simplement de budget. En d’autres termes, ne vous focalisez pas sur l’unique objectif de réduire ses impôts.

 

Choisir un partenaire solide, ayant une bonne réputation et pouvant vous faire visiter des résidences déjà livrées par ses équipes (y compris 5, 10 ou 20 ans plus tôt parfois), est un gage de plus de sécurisa le promoteur immobilier. La qualité de construction du promoteur est aussi importante que l’emplacement.D’expérience, les promoteurs locaux ou régionaux ont généralement une qualité de finition supérieure aux promoteurs nationaux.

 

*Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Loi n. 2016-1691 du 9 décembre 2016 – art.78

LE NEUF ET LA FISCALITE

Revente d’un bien immobilier acquis en l’état futur d’achèvement :

Pas de TVA pour les particuliers

 

Depuis le 1er janvier 2013, les reventes de biens acquis en état futur d’achèvement réalisées par des particuliers, dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, ne sont plus assujetties à la TVA sur la plus-value réalisée lors de la cession. Ces opérations sont donc soumises aux droits d’enregistrement au taux normal (5,09% ou 5,89%).

 

Le Code général des impôts est désormais mis en conformité avec la directive communautaire relative à la TVA.

Pour plus de renseignements, contactez votre notaire.

 

 

Les logements neufs exonérés temporairement de taxe foncière

 

Les constructions nouvelles bénéficient, en principe, d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans.

Cette exonération vise non seulement les habitations (principales ou secondaires).

 

L'exonération court à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction.

 

Pour bénéficier de cette exonération durant deux ans, vous devez effectuer une déclaration dans les 90jours après l’achèvement du logement.

Pour cela, vous devez contacter, via un formulaire dédié (H1 pour une maison individuelle, H2 pour un logement en immeuble collectif),

le service des impôts fonciers du lieu où se situe votre logement.

Vous bénéficierez alors de l'exonération à partir du 1er janvier de l’année qui suit l’achèvement de votre logement.

 

ATTENTION : cette exonération de taxe foncière est soumise à l’appréciation du maire de votre commune,

ce qui signifie que ce dernier peut prendre la décision de l’annuler.

 

 

En achetant un logement neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits

 

Si vous achetez un logement neuf, les frais de notaire ne s’élèvent qu’à 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 % environ dans l’ancien.

Ces frais se décomposent ainsi :

 

> La taxe de publicité foncière dont le taux s'élève à 0,715 % du prix du bien hors taxes.

> La contribution de sécurité immobilière qui finance les formalités d’enregistrement et de publicité foncière.

Son taux est de 0,10 % du prix du bien et doit être d’au moins 15 €.

> La rémunération du notaire calculée à partir du prix TTC du bien, et selon un barème établi par tranches de montants.

> Les émoluments de formalités et frais divers qui s’élèvent à environ 1 000 €.

 

La loi Macron prévoit une baisse de 2,5 % de la rémunération des notaires et la baisse des émoluments consentie peut atteindre 10 % pour les transactions supérieures à 150 000 €.

 

 

Cas d'exonération de taxation de la plus-value immobilière

 

Première cession d'un logement autre que la résidence principale.

 

La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve du respect des conditions suivantes :

 

> vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée,

au cours des quatre années précédant la cession ;

> vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou

la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.

Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

 

Exemple : un logement est cédé pour un prix de 300 000 € ; la plus-value est égale à 120 000 €.

Le cédant destine un montant de 180 000 € à l'acquisition de sa résidence principale, soit 60 % du prix de cession.

 

La plus-value exonérée est donc égale à 60 % de 120 000 €, soit 72 000 €, et la plus-value imposable à 48000 €.

 

L'exonération s'applique également dans le cas de la cession d'un logement dont l'emprunt n'est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l'emprunt initial et non à l'acquisition de la résidence principale ; en effet, l'exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d'acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée.

 

Exemple : Une résidence principale financée par emprunt est cédée pour 300 000 € et permet au cédant la réalisation d'une plus-value de 120 000 €. L'emprunt est encore en cours, et sur le prix de cession, 100 000€ sont versés directement par le cédant à sa banque pour le solder.

 

La totalité de la plus-value (120 000 €) est exonérée.

 

A noter : La déclaration de revenus n°2042-C comporte une case spécifique (3VW) à remplir si vous bénéficiez de cette exonération,

qu'elle soit totale ou partielle.

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